杭州滨江区企业主用商住两用房抵押贷款的额度怎么算

在杭州滨江区开公司的老板们，可能会遇到资金周转的难题。这时候，手里的商住两用房说不定能帮上忙 —— 用它来做抵押贷款，能拿到一笔钱。但问题来了，这额度到底是怎么算的呢？新手小白肯定摸不着头脑，别急，今天就给大家好好讲讲这个事儿。

先搞懂：商住两用房和普通住宅有啥不一样？

为啥要单独说商住两用房的额度？因为它跟普通住宅不一样啊。商住两用房，简单说就是既能住人又能办公的房子，产权一般是 40 年或 50 年，而普通住宅是 70 年。银行对这两种房子的态度也不同，商住两用房的抵押额度通常会比普通住宅低一些。
有老板可能会问，凭啥啊？因为商住两用房的流动性差一点，要是后期还不上款，银行想把房子卖掉变现，难度比普通住宅大。所以银行会更谨慎，给的额度自然就低了。

---

核心公式：额度多少，看评估价和抵押率

不管啥房子，抵押贷款额度的计算都绕不开两个数：房产评估价和抵押率。商住两用房也一样，基本公式是：贷款额度 = 房产评估价 × 抵押率。
先说说评估价。这是银行认可的评估机构给房子估的价，不是你买的时候花了多少钱，也不是你自己觉得值多少钱。评估的时候，会看房子的位置、面积、房龄、装修情况，还有周边的配套设施。比如滨江区靠近地铁口的商住两用房，评估价可能就比偏远地段的高。
再看抵押率。这是银行规定的，能贷到评估价的百分之多少。普通住宅的抵押率一般能到 70%，但商住两用房就低了，大多在 50%-60% 之间。为啥差这么多？前面也说了，商住两用房的风险高些，银行得控制风险啊。
举个例子：滨江区一套商住两用房，评估价是 200 万，银行给的抵押率是 55%，那能贷到的额度就是 200 万 ×55%=110 万。

---

这些因素会拉低或提高你的额度

光知道公式还不够，实际申请的时候，额度可能会受其他因素影响，老板们得留意。
先说会拉低额度的情况：

• 房龄太长。滨江区有些商住两用房是十几年前建的，房龄超过 20 年，银行可能会把抵押率降到 50% 以下，甚至直接拒贷。
• 产权不清晰。比如房子是合伙买的，没分清各自的份额，或者有产权纠纷，银行肯定不敢给高额度。
• 企业征信有问题。作为企业主，要是公司有逾期还款、偷税漏税的记录，银行会觉得你还款能力不靠谱，额度自然就低了。

再说说可能提高额度的情况：

• 企业经营状况好。要是你的公司最近一年盈利不错，流水稳定，银行可能会适当提高抵押率，比如从 55% 提到 60%。
• 房子地段特别好。滨江区的核心商圈，比如星光大道附近的商住两用房，流动性强，银行可能会放宽抵押率。
• 贷款用途明确。如果能证明贷款是用于企业扩大生产、进原材料，而不是拿去投资或挥霍，银行可能更愿意给高额度。

有老板问，我能不能自己找评估机构抬高评估价？别想了，银行只认自己合作的评估机构，你自己找的人家不认，而且故意抬高评估价可能会被拒贷，得不偿失。

---

不同银行的规矩不一样，得多问几家

在杭州滨江区，不同银行对商住两用房的抵押政策不一样，额度计算也会有差别。
比如国有大行，像工行、建行，比较保守，抵押率大多卡在 50%-55%，但利率低。而本地银行，比如杭州银行，对本地房产更了解，抵押率可能会到 60%，但利率稍高一点。还有一些股份制银行，比如招商银行，可能会根据企业主的综合资质调整抵押率，资质好的话能给到 58% 左右。
给大家列个表参考下（数据仅供参考，具体以银行实际政策为准）：

银行类型	抵押率范围	特点
国有大行	50%-55%	利率低，审核严
本地银行	55%-60%	灵活度高，利率中等
股份制银行	53%-58%	看企业资质，浮动大

所以建议老板们多跑几家银行问问，别嫌麻烦，货比三家才能找到最适合自己的。

---

最后说个数据吧，去年滨江区企业主用商住两用房抵押贷款的平均额度是 85 万，而普通住宅的平均额度是 120 万，差距确实不小。但大家也别灰心，只要你的房子地段好、企业经营稳，还是能拿到不错的额度的。
其实额度多少不是唯一的，关键是能解决企业的资金问题。申请的时候，把材料准备齐全，如实告诉银行贷款用途，别隐瞒啥信息，放款会顺利很多。希望这些能帮到滨江区的企业主们，祝大家生意越来越红火。