买房贷款时，大家最关心的除了利率，就是能贷多少年了吧？毕竟贷款年限直接影响每月还款压力，还关系到总利息多少。尤其是用公积金贷款，年限长短怎么定？新房和二手房的最长年限一样吗？今天小编就来好好说说这个事儿，希望能帮到正在看房的你。
一、公积金贷款年限的基本规矩，你得先知道
首先得明确，公积金贷款年限不是你想贷多久就多久，国家有基础规定。目前全国统一的是，最长不超过 30 年。但这只是上限，具体到每个人，还得看不少条件。
那哪些因素会影响年限呢？
- 贷款人年龄：一般来说，贷款到期时，年龄不能超过法定退休年龄后 5 年。比如男性退休年龄 60 岁，那贷款年限就可能到 65 岁为止。
- 房屋性质：新房和二手房在这里就有差别了，后面会详细说。
- 地方政策：每个城市可能会在国家规定的基础上，做一些调整。像一线城市和三四线城市，可能就不一样。
可能有人会问，为什么要卡年龄呢？其实不难理解，银行得考虑还款能力啊，年龄太大的话，还款周期太长，风险就会增加。这样设置，也是为了借贷双方都稳妥。
二、新房的公积金贷款年限，能到 30 年吗？
买新房的朋友，是不是都觉得能贷满 30 年？其实大部分情况是可以的，但也有例外。
新房的最长贷款年限，通常就是 30 年。但得满足这几个条件：
- 贷款人年龄加上贷款年限，不超过前面说的退休后 5 年。比如 30 岁的男性，最多就能贷 35 年？不对，因为有 30 年的上限，所以还是 30 年。
- 房屋的土地使用年限足够。新房的土地使用年限一般是 70 年，所以基本不会因为这个影响贷款年限。
那有没有新房贷不到 30 年的情况？还真有。比如有些城市规定，购买经济适用房等保障性住房，贷款年限可能会短一些，比如 20 年。但这种情况不多，具体得看当地公积金中心的要求。
小编觉得，买新房如果能贷 30 年，压力会小很多。每月还款额低，生活质量不会受太大影响。当然，如果你资金充裕，想少还点利息，缩短年限也没问题。
三、二手房的公积金贷款年限，怎么算更复杂？
和新房比，二手房的贷款年限计算要麻烦不少。因为二手房有房龄这个因素在里面。
二手房贷款年限的计算方式，有两种常见的：
- 按房龄算：很多城市规定，房龄加上贷款年限，不能超过一个数，通常是 50 年或者 60 年。比如一套房龄 10 年的房子，按 50 年算，最多就能贷 40 年，但因为有 30 年上限，所以还是 30 年。要是房龄 25 年，50-25=25 年，那最多就能贷 25 年。
- 按贷款人年龄算：和新房一样，贷款到期年龄不超过退休后 5 年。
最后，二手房的贷款年限，是取上面两种计算结果中的最小值。
给大家举个例子吧，北京一套房龄 15 年的二手房，贷款人是 40 岁的女性（退休年龄 55 岁）。按房龄算，北京一般是房龄 + 贷款年限≤70 年，那 15 + 年限≤70，年限≤55，但上限 30 年，所以这个方式算下来是 30 年。按年龄算，55+5-40=20 年。那最终能贷的年限就是 20 年。
是不是有点绕？所以买二手房前，一定要先了解清楚当地的计算方式，还有房子的房龄。
四、新房和二手房的公积金贷款年限，来个表格对比更清楚
| 对比项目 | 新房 | 二手房 |
|---|
| 最长可能年限 | 30 年 | 通常低于 30 年，受房龄影响 |
| 主要影响因素 | 贷款人年龄 | 房龄、贷款人年龄 |
| 计算复杂度 | 简单 | 复杂 |
| 年限调整可能性 | 小 | 大，房龄越大，年限可能越短 |
看了这个表格，是不是一目了然？所以买二手房的朋友，选房的时候，房龄真的很重要。太老的房子，不仅贷款年限短，每月还款压力大，甚至可能贷不到款。
五、还有哪些特殊情况，会影响公积金贷款年限？
除了新房和二手房的区别，还有一些情况也会让贷款年限有变化。
比如异地缴存公积金，在很多城市，异地贷款的年限规定和本地是一样的，但也有少数城市会有特殊限制，所以异地买房前，一定要打电话问问当地公积金中心。
组合贷款呢？就是一部分用公积金，一部分用商业贷款。这种情况下，公积金贷款的年限要和商业贷款的年限保持一致。如果商业贷款因为某些原因只能贷 20 年，那公积金部分也只能是 20 年。
还有人问，我能不能先贷短一点，后面再延长？这个得看当地政策，有些城市允许调整，但手续可能比较麻烦，而且不是所有人都能申请通过。所以一开始定年限的时候，最好多考虑考虑。
六、怎么选适合自己的公积金贷款年限？
说了这么多规定，那我们该怎么选呢？
如果你年轻，收入稳定，小编建议可以选长一点，比如 25-30 年，这样每月还款少，手头能有更多钱用于生活或者其他投资。
要是年龄稍大，或者收入比较高，想少还点利息，那就可以选短一点，比如 15-20 年。虽然每月压力大，但总利息能省不少。
还有一点要注意，公积金贷款的利率本来就低，所以没必要因为想省利息而过度缩短年限，影响生活质量。毕竟钱是为人服务的，对吧？
结尾我想说，公积金贷款年限的确定，看似复杂，但只要理清影响因素，结合自己的情况，就能选到合适的。买新房也好，二手房也罢，提前了解清楚当地政策，多和公积金中心沟通，肯定没坏处。希望这篇文章能帮到你，祝你早日买到满意的房子！
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