二手房公积金贷款咨询：首付比例及评估要求是什么

买二手房想用公积金贷款，是不是一想到首付和评估就头大？其实这俩问题说复杂也复杂，说简单也有规律可循。今天就专门给刚接触这事的朋友讲讲，二手房公积金贷款的首付比例怎么算，评估又有哪些要求。

二手房公积金贷款的首付比例，到底怎么定？

很多人以为首付比例是固定的，其实不是。它会受你买的是首套房还是二套房、房子的房龄、当地政策这些因素影响。
先说说首套房，大部分城市规定，首套房二手房用公积金贷款，首付比例最低是 20%。但这里有个前提，房子的面积通常要在 90 平米以下。如果面积超过 90 平米，首付比例可能就会提到 30%。那二套房呢？二套房的首付比例会高一些，一般最低是 30%，有的城市甚至会到 40%，这是为了抑制炒房。
房龄也会影响首付。比如一套房龄超过 20 年的老房子，银行和公积金中心会觉得风险高，可能会要求多付点首付，有的会把首付比例提到 40% 以上。为什么呢？因为房龄太长，房子的价值可能会打折扣，万一后期出现问题，处置起来也麻烦。
是不是觉得有点乱？其实你可以先查一下当地公积金管理中心的官网，上面会有明确的规定，或者直接打 12329 热线问，这样最准确。

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二手房评估，到底在评估什么？

为什么买二手房一定要做评估？因为公积金中心要根据评估价来确定贷款额度，不是你和卖家约定多少钱，就能按多少钱来贷款的。
评估机构怎么选？不能自己随便找，必须是公积金中心认可的机构。这些机构会派专业人员到房子现场查看，主要看这几点：

• 房子的地理位置，地段好的房子，评估价会高一些；
• 房屋的建成年代、户型、朝向，户型方正、朝南的房子更值钱；
• 装修情况，如果是精装修，保养得好，评估价可能会高一点；
• 周边的配套，比如有没有学校、医院、超市，交通方不方便。

评估报告多久能出来？一般来说，从上门评估到出报告，大概需要 3-7 个工作日。评估费谁来付？通常是买家付，费用大概是评估价的 0.1%-0.5%，不同机构收费不太一样。
评估价和成交价不一致怎么办？比如你和卖家说好 100 万成交，评估价却只有 90 万。这时候，公积金贷款的额度是按 90 万来算的，剩下的 10 万差额，你得加到首付里。所以在买房前，最好心里有个数，别因为评估价低而凑不够首付。

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给新手的几点小建议

作为过来人，想提醒大家几句。买二手房选房的时候，尽量选房龄短一点的，这样首付压力小，贷款也容易批。在和卖家谈价格的时候，别一下子把价格定死，可以预留出一些空间，万一评估价低了，也有缓冲的余地。
还有，评估的时候，把房子的优点多和评估师说说，比如最近小区刚通了地铁，或者附近要建学校，这些都可能让评估价高一点。但也不能弄虚作假，评估师都是专业的，弄虚作假反而会影响评估结果。
最后说个数据吧，根据去年的统计，全国二手房公积金贷款的平均评估价，大概是成交价的 90% 左右。所以你在预算首付的时候，可以按这个比例先大概算算，心里有个数。