「公积金贷款比例和余额、缴存基数有关吗」关系大不大？提前知晓不吃亏！

大家都知道，买房这件事可不容易，而公积金贷款常常被视为缓解购房资金压力的有力工具。很多朋友在准备申请公积金贷款的时候，心里都会犯嘀咕：公积金贷款比例和余额、缴存基数到底有没有关系呢？今天咱就来好好唠唠这个，要是不提前搞清楚，到时候申请贷款出了岔子，那可就麻烦大啦！

一、公积金贷款比例和余额的关系

1. 余额影响贷款额度：在不少地方，公积金账户余额对贷款额度有着重要影响。就拿贵阳来说，它的公积金贷款额度计算公式里，就包含了借款申请人及配偶近 6 个月住房公积金账户月末月均余额这个因素。具体公式是住房公积金贷款额度 = 借款申请人及配偶近 6 个月住房公积金账户月末月均余额 × 倍数 (25)× 缴存系数。这意味着，账户余额越多，近 6 个月的月均余额就可能越高，从而贷款额度也就可能越高。假设夫妻双方近 6 个月的账户月末余额之和的月平均数是 1 万元，那按照这个公式算下来，仅这一项就能带来 25 万元的贷款额度潜力（这里还没考虑缴存系数等其他因素）。而在丽水，个人住房公积金贷款实际可贷额度不超过贷款申请人夫妻双方近 12 月 (含申请贷款当月) 住房公积金账户月均余额的 20 倍。如果是新市民、青年人，这个倍数更是上调为 30 倍。从这些例子不难看出，公积金账户余额对贷款额度影响很大，而贷款额度又直接关联着贷款比例。比如一套房子总价 100 万，若贷款额度能达到 80 万，那贷款比例就是 80%；要是因为账户余额少，贷款额度只有 40 万，贷款比例就变成 40% 了。
2. 余额提取对贷款的影响：有些朋友可能想着，在申请贷款前把公积金账户里的钱取出来应急。但这么做可能会影响贷款额度和比例哦。不过话说回来，也不是所有情况提取余额都会产生负面影响。在玉林市，缴存人在申请住房公积金贷款前，若存在特定情形，其已提取的住房公积金可合并至个人账户余额关联计算贷款额度。但要是不符合这些特定情形，贸然提取余额，很可能导致申请贷款时，因为余额减少，按照当地计算公式算出的贷款额度降低，进而影响贷款比例。所以，在考虑提取公积金余额前，一定要先了解清楚当地关于公积金贷款和余额提取的相关政策。

二、公积金贷款比例和缴存基数的联系

1. 缴存基数与还款能力评估：单位缴存职工的月收入，原则上以申请住房公积金贷款时的缴存基数为准。而银行或者公积金管理中心在审批贷款时，会根据你的缴存基数来评估你的还款能力。一般来说，缴存基数高，意味着你每月的收入相对较高，还款能力也就更强。以还贷能力为依据的公积金贷款计算公式里，月工资总额（而月工资总额 = 公积金月缴额 ÷(单位缴存比例 + 个人缴存比例)，这里的公积金月缴额和缴存比例都和缴存基数相关）就是一个重要的计算因素。贷款额度 = ((借款人或夫妻双方月工资总额 + 借款人或夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)× 还贷能力系数 40% ㄧ 借款人或夫妻双方现有贷款月应还贷额 ) × 12 (月)× 贷款年限。从这个公式可以看出，缴存基数高，月工资总额就高，在其他条件相同的情况下，计算出的贷款额度可能就越高，相应的贷款比例也可能更理想。比如，甲的缴存基数是 5000 元，乙的缴存基数是 3000 元，在相同的贷款年限、还贷能力系数等条件下，甲计算出的贷款额度大概率会高于乙，在购买同样价格房子时，甲可能获得更高的贷款比例。
2. 缴存基数与贷款额度档次：在相山区和烈山区等地，最高可贷额度和月缴存额相关，而月缴存额又和缴存基数紧密相连（月缴存额 = 缴存基数 × 缴存比例）。像双方合计月缴存额在 1200 元（含）以下，贷款最高额度为 40 万元；月缴存额在 1200 元以上至 2500 元（含）以下，贷款最高额度为 50 万元；月缴存额在 2500 元以上，贷款最高额度为 60 万元。这背后其实反映的是缴存基数对贷款额度档次的影响。如果你的缴存基数高，每月缴存的公积金就多，月缴存额达到更高的档次，就有机会获得更高的贷款额度，进而影响贷款比例。比如说，购买一套 80 万的房子，若最高贷款额度只有 40 万，贷款比例就是 50%；但要是能达到 60 万的贷款额度，贷款比例就提升到 75% 了。

三、其他影响公积金贷款比例的因素

1. 房屋情况：房屋的类型、房龄等也会对公积金贷款比例产生影响。在武汉，灵活就业人员购买存量房时，贷款比例按房屋房龄分为三个等级。房屋房龄在 10 年（含 10 年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的 80％（家庭二套房最高比例不超过房屋总价的 70%）；房龄在 11−20 年（含 20 年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的 60％；房龄在 21−30 年（含 30 年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的 50％。这是因为房龄较大的房屋，其剩余价值和使用年限相对较短，银行或公积金管理中心为了控制风险，会降低贷款比例。另外，购买房屋的建筑面积也可能影响贷款比例。一般来说，购买房屋的建筑面积超过 90 平方米的，贷款额度不得超过所购房款的 70%；建筑面积在 90 平米以下的，贷款额度不得超过所购房款的 80% 。这或许暗示着面积较小的房子，在贷款政策上可能会有一定优势，但具体机制待进一步研究。
2. 当地政策导向：不同地区的公积金贷款政策差异很大，这是由各地的房地产市场情况、公积金缴存情况以及政策导向等多种因素决定的。有些地方为了鼓励刚需购房，会对首次申请公积金贷款购买自住住房的家庭给予政策优惠，比如提高贷款额度上限，从而提高贷款比例。像符合国家生育政策的多子女家庭（含二孩及以上）、首次申请住房公积金贷款购买自住住房的，在相山区和烈山区等地，最高可贷额度分别按单方或夫妻双方月缴存额相对应档次的最高贷款限额上浮 20% 确定。而有些地方可能会根据当地公积金资金的充裕程度，调整贷款政策。如果公积金资金较为充裕，可能会适当放宽贷款条件，提高贷款比例；反之，则可能收紧政策。

四、如何利用余额和缴存基数提高贷款比例

1. 增加公积金账户余额：如果你近期有购房打算，并且想通过公积金贷款，那么可以考虑适当增加公积金账户余额。一方面，可以和单位沟通，看是否能在政策允许的范围内提高缴存比例，这样每月缴存到账户里的钱就会增加。另一方面，尽量不要随意提取公积金，尤其是在临近申请贷款的时间段内。如果确实有资金需求，也要先了解清楚提取后对贷款额度和比例的影响。例如，在一些城市，只要符合特定条件，提取公积金后仍可合并计算贷款额度，但在其他城市可能就不行。所以，提前做好规划很重要。
2. 稳定缴存基数：对于职工来说，稳定的工作和收入很关键，因为这直接关系到缴存基数。尽量避免频繁更换工作，以免导致缴存基数波动。如果因为工作变动等原因，缴存基数下降了，可能会影响到未来申请公积金贷款的额度和比例。同时，如果你的收入有了提升，要及时和单位沟通，看是否能按照实际收入调整缴存基数，这样在申请贷款时，更有利于获得较高的贷款额度和理想的贷款比例。