不少朋友准备用房子筹钱时，都会被 “住房质押贷款” 和 “房产抵押贷款” 这两个词搞晕。这俩名字看着像，实际差别可不小，选错了可能要多花冤枉钱，甚至惹上麻烦。今天就给大家掰开了说清楚，看完你就知道该选哪个了。
一、从 “押什么” 开始区分，本质就不一样
先想个简单的问题：你手里的房子，最值钱的是啥？是能住的房子本身，还是那张写着你名字的房产证？
住房质押贷款，押的是
房屋产权凭证，也就是房产证这类法律文件，相当于把房子的 “所有权证明” 交给贷款机构保管。这时候房子你还能接着住，但产权暂时处于 “冻结” 状态，没法随便买卖。
房产抵押贷款，押的是
房子本身的使用权和处置权，房产证还在你手里，但一旦逾期不还钱，机构有权把房子拍卖掉来抵债。这时候房子虽然还在你名下，却像被 “拴” 住了一样，处置起来要经过机构同意。
小编见过有人以为这俩是一回事，签合同的时候都没细看，结果后来想卖房子，才发现因为质押了产权凭证，根本没法过户，急得团团转。所以第一步就得把 “押什么” 搞明白。
二、办理流程差不少，时间和难度差在哪？
有人可能会问，办理起来哪个更方便？咱们一步步比一比。
住房质押贷款的流程相对简单：提交房产证、身份证等材料，机构审核产权是否清晰，没问题的话就会和你签质押合同，然后去房管局办个质押登记，把产权凭证存到机构，一般
一周左右就能放款。
房产抵押贷款就复杂些：不仅要审核房产证，还得派评估师去实地看房，评估房子的市场价值，看完了再走审批流程，最后办抵押登记，整个下来
最少得半个月，遇到旺季可能要一个月。
为啥时间差这么多？因为抵押贷款涉及房子的实际价值评估，这一步最耗时间，而质押贷款主要看产权是否干净，流程自然快一些。但快不一定就好，后面咱们会说到风险问题。
三、逾期后果天差地别，司法判例里藏着教训
这部分一定要重点看！不少人栽就栽在没搞清楚逾期后的区别。
如果是住房质押贷款逾期，机构不能直接卖你的房子，得先通过法律程序起诉，等法院判决后才能处置。但这期间会产生
高额滞纳金，一般是按天计算，比如每天收未还金额的 0.05%，拖得越久欠的越多。而且一旦起诉，你的名字可能会被列入
失信黑名单，以后贷款、坐飞机高铁都受影响。
房产抵押贷款逾期的话，情况更严重。合同里通常会写明 “逾期一定天数（比如 90 天）后，机构有权直接拍卖房产”，不需要经过漫长的诉讼。去年就有个判例，有位业主抵押贷款逾期 3 个月，房子被机构按市场价七折拍卖，最后不仅没了房子，还欠了一笔差价。
小编觉得，选哪种贷款，得先掂量自己的还款能力。要是收入不稳定，尽量别碰抵押贷款，不然房子被快速拍卖的风险太高。
四、适合的人群和场景，别盲目跟风
可能有人会问，我该选哪个呢？得看你的具体情况。
住房质押贷款适合
短期周转的人，比如开小店突然需要进货钱，用房子质押贷个 3-6 个月，到期还钱拿回车证，方便又快。而且因为不涉及房子评估，手续简单，适合怕麻烦的人。
房产抵押贷款适合
需要大额资金、长期使用的情况，比如创业开公司、给孩子留学凑钱，贷款期限可以选 3-10 年，额度也更高，一般能到房子评估价的 70%，而质押贷款通常只能到 50%。
但要注意，有些老房子房龄超过 20 年，银行可能不接受抵押贷款，这时候质押贷款反而成了备选。不过这种情况下，利率会比新房高不少，得有心理准备。
五、利率和费用对比，算清楚再签字
最后来算算钱的账，这也是大家最关心的。
住房质押贷款的利率一般比抵押贷款高，因为机构觉得产权质押的风险更高，目前市场上大概在 6%-8%；而房产抵押贷款因为有房子实物作保，利率能低到 4%-6%，尤其是国有银行，利率更优惠。
除了利息，还有些隐性费用要问清楚。质押贷款可能会收
产权保管费，每个月几十到几百块；抵押贷款会收
评估费，大概是房子总价的 0.1%-0.5%，一套 100 万的房子，评估费就要 1000-5000 块。
根据去年的行业数据，选择抵押贷款的人比质押贷款多 60%，主要就是因为利率低、额度高。但小编想说，数字只是参考，关键还是看哪种更适合你的实际需求，别光图便宜选错了类型。
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