对于很多新手小白来说，用房产抵押贷款这件事，听起来就头大。不知道额度怎么算，还款方式那么多，选哪个才合适？别着急，今天小编就来好好说说，不同需求下，咱们该怎么选额度和还款方式，希望能帮到你。
先搞懂：房产抵押贷款的额度到底由什么决定？
想知道自己能贷到多少钱，得先弄明白额度是怎么来的。其实，主要看这几个方面：
- 房产的评估价：银行会找专业的评估机构给你的房子估价，一般来说，住宅能贷到评估价的 70% 左右，商铺、写字楼这类商用房可能只能贷到 50% - 60%。比如你的房子评估价是 100 万，住宅的话大概能贷 70 万，商用房可能就 50 万到 60 万。
- 你的还款能力：银行会看你的收入、负债情况。收入越高，负债越少，银行越放心贷给你，额度可能也会高一些。要是你每个月收入不稳定，那可能额度就会受影响。
- 银行的政策：不同银行规矩不一样，有的银行对某些区域的房产比较 “青睐”，额度可能就给得宽松点；有的银行风控严，额度自然就紧一些。
那是不是评估价高，就能拿到高额度呢？也不一定。比如你有很多其他贷款没还，负债太高，银行可能会担心你还不上，就算房子值钱，也不会给你太高额度。
不同需求下，额度该怎么选？
每个人贷款的目的不一样，有的人是为了做生意周转，有的人是想装修房子，还有的人是为了给孩子交学费。需求不同，选的额度也得不一样。
短期周转，额度别太高
要是你只是短期需要一笔钱，比如开的小店进货需要资金，过几个月就能还上。这种时候，额度就别选太高，够用就行。为什么呢？因为额度高了，利息也就多了，短期周转没必要多花这笔钱。而且，额度高，还款压力也大，万一短期内资金回笼没那么快，还不上就麻烦了。
比如你进货需要 10 万，你的房子能贷 30 万，这时候选 10 万就够了，别想着多贷点放手里，没必要。
长期规划，额度要算足
但有些朋友是想做长期规划，比如创业开公司，前期需要大量资金投入，可能三五年都在投入期。这种时候，额度就得算足了。要是额度不够，后期再想追加贷款，手续麻烦不说，可能还批不下来。
不过也不能盲目求高，得根据自己的还款能力来。比如你预估未来 5 年每年能赚 20 万，除去生活开销，每年能还 10 万，那贷款 50 万，分 5 年还，压力就比较适中。要是一下子贷 100 万，那还款压力就太大了，很容易出问题。
还款方式那么多，该怎么选？
常见的还款方式有等额本息、等额本金、先息后本这几种，它们各有各的特点，适合不同的情况。咱们来对比一下：
| 还款方式 | 特点 | 适合人群 |
|---|
| 等额本息 | 每个月还款金额一样，包含本金和利息，前期还的利息多，本金少 | 收入稳定，比如上班族，不想有太大还款波动的人 |
| 等额本金 | 每个月还的本金一样，利息逐月减少，总利息比等额本息少，但前期还款压力大 | 目前收入高，或者预计未来收入会减少的人，比如快退休的人 |
| 先息后本 | 每月只还利息，到期一次性还本金，前期还款压力小，总利息高 | 短期周转，比如做生意的人，预计后期有一笔大额资金回笼的人 |
可能有人会问，哪种还款方式最划算？其实没有绝对的划算，只有适不适合自己。比如你是上班族，每个月工资固定，那等额本息就比较合适，每个月还固定的钱，好规划。要是你是个体户，旺季收入高，淡季收入低，先息后本可能更灵活，旺季多攒点钱，到期还本压力就小了。
选额度和还款方式时，这些坑要避开
- 别盲目追求高额度：有些人觉得能贷到越多越好，结果超出了自己的还款能力，最后还不上，房子被收走，得不偿失。
- 不看合同细节：签合同的时候，一定要看清楚利率是固定的还是浮动的，有没有违约金，提前还款要不要收费这些。有的银行提前还款要收违约金，要是你计划提前还款，就得选那种违约金低或者没有违约金的。
- 忽略隐性成本：除了利息，可能还有评估费、手续费等，这些也要算进总成本里，别只看表面的利息高低。
比如有个人贷款时，觉得某个银行利率低就选了，结果后来想提前还款，发现要收 3% 的违约金，一算下来，比其他银行的总成本还高，这就是没看合同细节的亏。
新手小白该怎么一步步确定额度和还款方式？
第一步，明确自己的需求：是短期周转还是长期使用？需要多少钱？这笔钱大概什么时候能还上？把这些想清楚，心里就有个谱了。
第二步，了解自己的房产情况：房子是住宅还是商用？大概值多少钱？可以多找几家评估机构问问，心里有个数。
第三步，咨询多家银行：不同银行的政策不同，多对比几家，看看哪家的额度、利率、还款方式更适合自己。
第四步，模拟还款：根据自己选的额度和还款方式，算算每个月要还多少钱，看看自己能不能承受。可以用网上的贷款计算器试试，很方便。
比如你需要 20 万，打算分 5 年还，用等额本息的方式，利率 5%，每个月大概要还 3774 元，你看看自己每个月能不能拿出这么多钱，要是觉得压力大，就可以考虑降低额度或者延长还款期限。
其实，用房产抵押贷款，关键是要根据自己的实际情况来，别被别人的建议左右。有的人说先息后本好，灵活；有的人说等额本金划算，利息少。但适合他们的不一定适合你。小编觉得，不管选什么额度和还款方式，首要的是确保自己能按时还款，保住房子才是最重要的。
有数据显示，在房产抵押贷款中，因为还款方式选错而导致逾期的比例占 20% 左右，所以大家一定要重视这件事。希望今天说的这些，能让新手小白们对房产抵押贷款的额度和还款方式有更清晰的认识，少走弯路。
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