小微企业主用房产抵押贷款的额度计算方法

不少小微企业主在周转资金的时候，都会想到用房产抵押贷款，但具体能贷到多少钱，怎么算出来的，很多人都摸不着头脑。有时候明明觉得自己的房子挺值钱，可银行给的额度却没达到预期，这到底是怎么回事呢？今天小编就来给各位小微企业主好好讲讲，用房产抵押贷款的额度到底是怎么算的，希望能帮到正在为资金发愁的你。

先弄明白：哪些房产能用来抵押？

不是所有房子都能拿来抵押贷款的，这是计算额度的前提。

• 得是产权清晰的房子，像商品房、商铺这些有正规房产证的都行。要是那种小产权房，没房产证的，银行一般不接受。
• 房子不能有抵押记录，或者之前的抵押已经还清了。要是房子还在抵押中，想再贷一笔，就得先把之前的贷款结清。
• 房龄不能太老，通常银行会要求房龄在 20 年以内，不过有些银行对地段好的房子，房龄要求会放宽点。

有人会问，我名下的自建房能抵押吗？这得看情况，要是有完整的产权证明，有些银行也会考虑，但额度可能会比商品房低一些。

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影响额度的核心因素有哪些？

想算出大概能贷多少，得先知道哪些因素在起作用。

• 房产的评估价：这是最关键的。银行会找专业的评估机构来给房子估价，评估价不是你说了算，也不是市场价，是评估机构根据房子的地段、面积、装修、周边配套这些来定的。
• 抵押率：不同类型的房产，抵押率不一样。住宅的抵押率通常在 70% 左右，商铺、写字楼可能在 50% 到 60%。比如说，你的房子评估价是 100 万，要是住宅，最多能贷 70 万；要是商铺，可能就 50 万到 60 万。
• 企业的经营状况：作为小微企业主，银行还会看你的企业有没有盈利，流水怎么样。企业经营得好，银行觉得你还款能力强，可能会在抵押率范围内给你更高的额度；要是企业亏损，就算房子值钱，额度也可能被压低。

那是不是评估价越高，额度就一定越高呢？也不一定，要是你的企业最近半年流水很少，银行可能会担心你还不上，就算房子评估价高，也不会给你太高额度。

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具体的计算方法是怎样的？

其实额度的计算有个大概的公式，咱们可以自己先算算看。

• 基本公式：贷款额度 = 房产评估价 × 抵押率。比如说，一套评估价 200 万的住宅，抵押率 70%，那 200 万 ×70%=140 万，这就是大概能贷到的额度。
• 但这只是基础，银行还会结合企业的收入来调整。如果企业每个月流水有 10 万，银行可能觉得你能承担每月 5 万的还款，那根据还款能力算出的额度，要是比 140 万高，就按 140 万算；要是比 140 万低，就按低的那个算。

可能有人会问，我怎么知道评估价大概是多少呢？可以参考周边同类型房子的成交价，再打个八折到九折，差不多就是评估价的范围了，当然这只是估算，具体还得看评估机构的结果。

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不同银行的计算方式有差别吗？

肯定是有的，咱们来对比一下：

银行类型	评估价参考因素	抵押率范围	企业要求
国有大行	更看重地段和房龄	住宅 60%-70%，商用 50%	企业经营满 2 年，流水稳定
股份制银行	注重房子的市场流通性	住宅 70%-75%，商用 55%-60%	企业经营满 1 年，有盈利
地方银行	对本地房产更了解	住宅 70%-80%，商用 50%-60%	企业在本地注册，有一定纳税

从表格里能看出，地方银行的抵押率有时候会更高，但对企业的本地属性要求严。要是你的企业在外地有分支，可能就不太符合地方银行的要求。

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有没有办法能提高贷款额度？

当然有，试试这些办法可能有用。

• 把房子装修得好一点，评估的时候可能会加分，评估价能高一点。不过也别过度装修，毕竟评估价不会因为装修贵就涨太多。
• 让企业流水更规范，每个月的进账出账都记录清楚，银行看到你的企业经营稳定，可能会愿意提高额度。
• 选择合适的贷款时机，比如银行在推广小微企业贷款业务的时候，可能会适当放宽抵押率，这时候申请说不定能拿到更高额度。

不过话说回来，额度也不是越高越好，得根据自己的还款能力来。要是贷太多，每个月还款压力大，影响了企业经营就不好了。

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小编觉得，小微企业主在计算贷款额度的时候，别只盯着房子的价值，企业的经营状况同样重要。银行既要看你的 “固定资产”，也要看你的 “赚钱能力”。之前碰到过一个客户，房子评估价挺高，但企业流水混乱，最后额度比预期少了三成。所以啊，平时把企业的账目打理清楚，比啥都强。
根据我接触到的案例，那些提前半年规范流水、整理好企业资料的客户，拿到的额度往往比没准备的高出 10% 到 15%。所以，想贷款的话，提前准备总没错。