房贷款怎么选最划算？首套二套组合贷全攻略

对于第一次接触房贷的新手来说，面对首套房、二套房、组合贷这些名词，很容易一头雾水。到底哪种贷款方式最适合自己？选对了能省下不少钱，选错了可能要多还几十万。今天就用最直白的话，把这些贷款方式的门道说清楚。

首套房贷款：门槛低，优惠多，怎么选更省？

首套房贷款是给刚需购房者的 “福利”，利率通常比二套房低很多，首付比例也相对较低，一般在 20%-30% 之间。那首套房选商业贷款还是公积金贷款呢？
如果你的公积金账户余额充足，且当地公积金贷款额度足够覆盖房款，优先选公积金贷款。因为公积金贷款的利率比商业贷款低不少，目前 5 年以上公积金贷款利率大概在 3.25% 左右，而商业贷款利率普遍在 4% 以上，几十年下来能省一大笔利息。
但要是公积金贷款额度不够，比如想买的房子总价高，公积金只能贷 50 万，剩下的部分怎么办？这时候可以考虑组合贷吗？其实首套房也能办组合贷，但如果商业贷款部分不多，单独办商业贷款可能更省事，毕竟组合贷流程相对复杂一点。
这里有个小建议：首套房贷款年限别太短。有些年轻人觉得贷款年限短，利息少，想选 10 年或 15 年。但刚买房后，装修、生活开支都需要钱，压力会很大。不妨选 20 年或 30 年，以后经济宽裕了再提前还款，这样每月还款压力小，生活质量也有保障。

---

二套房贷款：利率高，限制多，如何降低成本？

二套房贷款的门槛就高多了，首付比例通常在 40%-60%，利率也会在首套房基础上上浮 10%-20%。这时候选贷款方式，更要精打细算。
二套房能用上公积金贷款吗？可以，但前提是首套房的公积金贷款已经还清，而且不少城市对二套房的公积金贷款额度有上限，比如比首套房少 20%-30%。如果公积金贷款额度不够，就得靠商业贷款补足。
那二套房选等额本金还是等额本息？如果打算长期持有，且收入稳定，等额本金更划算。虽然前期还款压力大，但总利息比等额本息少。比如贷款 100 万，30 年期限，等额本金比等额本息能省十几万利息。但如果收入波动大，担心后期还款压力，等额本息更稳妥，每月还款额固定。
另外，二套房贷款前最好先结清名下其他小额贷款，比如信用卡分期、消费贷等。因为银行会看你的总负债，负债高可能影响贷款审批，甚至导致利率上浮。

---

组合贷：取长补短，适合哪些人？

组合贷就是公积金贷款 + 商业贷款的组合，既能享受公积金的低利率，又能弥补公积金贷款额度不足的问题。那是不是所有人都适合组合贷？
其实不然。如果你的商业贷款部分金额很少，比如只有 10 万 - 20 万，就没必要办组合贷了。因为组合贷需要分别和公积金中心、银行打交道，流程更繁琐，审批时间也长，可能会影响买房进度。
但如果商业贷款部分超过 50 万，组合贷的优势就很明显了。比如总房款 200 万，公积金能贷 80 万，剩下的 120 万办商业贷款，这样既用了低利率的公积金，又避免了全部用商业贷款的高利息。
办理组合贷有个关键点：公积金贷款和商业贷款的还款期限要一致。比如公积金贷选 30 年，商业贷也得选 30 年，不能一个长一个短。这一点新手很容易忽略，申请前一定要和银行确认清楚。

---

选贷款时必须注意的三个 “坑”

1. 别只看利率，忽视还款方式。有些银行会推荐 “气球贷”，前期还款少，后期一次性还一大笔，适合短期周转，但长期来看总利息高，新手最好避开。
2. 提前还款不是随时能办。很多银行规定，贷款满 1 年后才能提前还款，而且每年有次数限制，提前还款前一定要问清规则，避免违约金。
3. 征信有瑕疵会影响利率。哪怕只是几次信用卡逾期，二套房贷款利率可能会上浮更多，甚至被拒贷。贷款前最好自己查一次征信报告，有问题及时处理。

最后想说，房贷没有绝对 “最划算” 的选择，只有 “最合适” 的。月薪 8000 的年轻人和年收入 50 万的家庭，适合的贷款方式肯定不一样。根据自己的收入、负债、未来规划来选，才是最聪明的做法。据统计，2024 年选择组合贷的购房者比 2023 年增长了 15%，越来越多人懂得用组合贷平衡成本和压力，你也可以结合自身情况试试。